家を買うとき、物件価格以外にいくらかかるのか。
これを事前に正確に把握している者は少ない。不動産会社は「物件価格の8%程度」と言う。それは間違いではないが、何にいくらかかるのかが見えない。
私の実際の明細を、”参考に”そのまま公開する。
契約時にかかった費用
まず契約時点で支払ったものだ。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 手付金 | 1,000,000円 ※交渉あり |
| 印紙代 | 30,000円 |
| 行政書類等（住民票など） | 約2,000円 ※コンビニ(もちろんOWSONだ)での行政プリント代 |
| 合計 | 約1,032,000円 |
手付金は最初に払うものだが、後日、残代金から差し引かれる。物件代金、つまり頭金の一部だ。諸費用とは性質が異なるが、この時点で現金が出ていく事実は変わらない。
なお手付金は一般的に物件価格の5%~10%を求められることが多い。交渉次第で金額が変わる場合もある。手元の現金状況を踏まえて、早めに確認しておくことをすすめる。
私は、頭金をあまり払いたくはなかったし、すぐに現金化できる蓄えも少なく面倒であったため、ごねた。
決済時にかかった費用
物件の引き渡し日に支払った費用だ。
| 項目 | 金額 | 支払先 |
|---|---|---|
| 残代金 | 67,000,000円 | 売主 |
| 固都税精算金 | 38,500円 | 売主（日割り精算） |
| 仲介手数料 | 1,262,000円 | 仲介業者 |
| 建物表題登記費用 | 97,000円 | 土地家屋調査士 |
| 司法書士費用（登記） | 591,000円 | 司法書士法人 |
| 銀行事務取扱手数料 | 1,546,580円 | 融資銀行 |
| 決済時合計 | 70,535,080円 | — |
登記費用のみ個別に振り込みしたが、残りは自動で決済される。指定口座に7000万円が入っていた時間は極僅かだった。
仲介手数料は法律で上限が定められている。売買価格に応じた計算式があり、上限は物件価格の約3%+6万円に消費税を加えた金額だ。7000万の物件の場合だとすると最大216万円の仲介手数料となる場合がある。
私の場合は交渉の末、上記の価格となった。あくまで参考値であり、実際の請求額がその範囲内かどうか、自分で確認する習慣をつけておくことをお勧めする。
決済後に発生した費用・届いた請求
引き渡しが終わっても、まだ終わりではない。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 38,000円 | 取得後数ヶ月で都から請求。私の場合は10か月後の3月。 |
| 住宅省エネルギー性能証明書発行料 | 50,000円 | 住宅メーカーに振込んで申し込み。2週間程度で取得 |
| 確定申告提出書類 | 1,050円 | 必要書類の発行料、コピー代として |
| 決済後合計 | 8,9050円 | ー |
不動産取得税については、これは安いらしい。
新築戸建ての不動産取得税は、軽減措置なしなら数十万円になるケースが多い。私の場合、新築・住宅用・一定の床面積という条件を満たしたため、軽減措置がフルに効いた結果だ。
計算の仕組みを簡単に説明する。不動産取得税は「固定資産税評価額×3%」が基本だ。ただし住宅用の新築建物には最大1,200万円の控除がある。建物の評価額がこの控除額を下回れば、建物分の税額はゼロになる。土地についても別途軽減措置がある。
事前に「高い税金が来るかもしれない」と身構えていたが、38,000円という請求を見たとき、私は静かに安堵した。
軽減措置は申請しなければ適用されないケースもあるらしい。必ず購入物件にかかる不動産取得税と軽減に必要な条件を満たしているかを確認すべきだ。
住宅省エネルギー性能証明書とは、住宅ローン減税を、ZEH 水準省エネ住宅、または省エネ基準適合住宅として受ける場合に、新築・取得をした家屋の省エネ性能を証明する書類ために、必要となるものだ。
住宅が省エネ基準に適合していることを証明する公的書類で、登録住宅性能評価機関や建築士に申請する。私の場合、デベロッパーに5万円払って受け取ったのは素人目には大した情報でない紙っぺら2枚だったが、この書類が今後13年間に渡り減税という名の希望を与えてくれるため、やむを得ない。
諸費用の総まとめ
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 1,262,000円 |
| 建物表題登記 | 97,000円 |
| 司法書士費用 | 591,000円 |
| 銀行事務手数料 | 1,546,580円 |
| 固都税精算金 | 38,500円 |
| 印紙代 | 30,000円 |
| 行政書類等 | 3,050円（決済前2,000円＋決済後1,050円） |
| 不動産取得税 | 38,000円 |
| 住宅省エネルギー性能証明書発行料 | 50,000円 |
| 諸費用合計 | 約3,656,130円 |
物件価格6,800万円に対して、諸費用は**約5.37%**だった。
「例のあの会社」が提示した概算見積もりの目安は8%だったが、実際はそれを下回った。
見積もりには仲介会社が用意している火災保険料が含まれていたり、叩ける要素がある。かつ、戸建てはマンションと比べて修繕積立基金や管理準備金がない分、諸費用が抑えられやすい構造になっている。
自己資金はいくら必要だったか
最後に、契約から1年の間に実際に手元から出ていった現金をまとめる。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 手付金 | 1,000,000円 ※契約前に支払い |
| 決済時自己資金 | 235,380円 ※決済日に引き落とし |
| 不動産取得税 | 38,000円 ※決済の役1年後に支払い |
| 印紙・書類代 | 約32,500円 ※契約日に支払い |
| 自己資金合計 | 約1,305,880円 |
当初は何となく購入額の10%前後として、500～1000万円程度の頭金は覚悟していたが、7000万を超える買い物の自己資金が約130万円で済んでしまうこともわかり、結果的には頭金を最小限に抑え、手元資金を温存することで、購入後の投資と生活の余力を確保することにした。
頭金の設定は返済計画とともに住宅ローン減税の控除限度額を意識しつつ、慎重に検討する必要がある。ここがわかりやすいかもしれない。
中古物件を購入する場合、頭金を一定以上入れる必要があると訊くが、最近では諸費用までフルローンにできるプランもあるようだ。
しかし、注意点としては、諸費用をローンに含める場合はその分審査が厳しくなること。万が一物件を売却しなければならなくなった時に、売却代金でローンの残債を完済しきれない可能性がある（担保割れ）引用元
私にもそのリスクがあるということだ。新築で買ったなら尚更、入居と同時に価値は購入価格より下がる。その話はまたどこかでしよう。
次の記事では…契約から鍵引き渡し、つまり入居するまでにどんなイベントがあったのかを話す。
コメント