静かに、しかし真剣に考えた問いがある。
7000万円のローンを抱えながら、投資を続けるべきか。それともこの金利が上昇していく局面で繰り上げ返済を優先すべきか。
結論から言う。今の私は投資継続を選んでいる。 その理由を数字で説明する。
前提：私の現状
ローン金利は今年7月から0.98%が適用される。
住宅ローン減税は年21万円を受け取る予定で、まだ入金されていないが確定している。私の確定申告と控除申請にミスがなければ…
投資は積み立てインデックス投資を軸に、個別株と暗号資産を少々。完全な素人ではないが、専門家でもない。データを見て、合理的に判断しようとしているだけだ。
去年から副業収入があるため、今年の確定申告では約2万円を追加で納税した。控除21万円が後から入金される仕組みの中で、手元のキャッシュフローを管理している。
視点①：運用利回りvs住宅ローン金利の単純比較
まず2026年4月現在の数字だけで考える。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| ローン金利（名目） | 0.98% |
| 年間利息コスト（残高約6,850万円） | 約67.1万円 |
| 住宅ローン減税（限度額3,000万円×0.7%） | ▲21万円（※） |
| 実質年間コスト | 約46.1万円 |
| 実質金利換算 | 約0.673% |
| オルカン・S&P500等の期待利回り（中立想定） | 5.00% |
| 差引（投資優位分） | 約4.3% |
住宅ローン減税が受けられる期間中、ローンの実質コストは**0.673%**に過ぎない。S&P500の長期期待利回りと比較すると、約4.3%のスプレッドがある。
数学的には明確だ。0.673%のコストを消すために資金を使うより、5%以上が期待できる市場に置いておく方が合理的だ。
視点②：住宅ローン減税という最強のブースト
私は2025年から13年間、年末ローン残高の0.7%が税額控除として戻ってくる。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間控除額（上限） | 210,000円（※） |
| 13年間の控除総額 | 273万円 |
※住宅ローン減税の受給にはいくつか条件があり、私の場合は「新築／」借入限度額が3000万円となり、その0.7%なので、21万となる。この制度は2026年からも5年間の延長がされているが、一部条件が変更されている。詳しくは国土交通省のHPから制度改正内容を確認してほしい。
この期間中に繰り上げ返済をして残高を減らすと、控除の恩恵も比例して減る。国が実質的に利子を補填してくれているこの期間に、わざわざ元本を減らすのは合理的ではない。
一般にそう言われているし、私もそう考える。
視点③：時間と複利の不可逆性
これが最も重要な視点だ。
仮に100万円を今すぐ繰り上げ返済した場合と、投資に回した場合の30年後を比較する。
| シナリオ | 30年後の価値 |
|---|---|
| 繰り上げ返済（利息削減効果） | 約126万円相当 |
| 投資・悲観シナリオ（年3%） | 約243万円 |
| 投資・中立シナリオ（年5%） | 約432万円 |
| 投資・楽観シナリオ（年7%） | 約761万円 |
繰り上げ返済の実質リターンは0.98%の利息削減、つまり30年で約26万円の利息を節約できる計算だ。悲観シナリオの投資でさえ、その5倍以上の利益になる。
そして一度繰り上げ返済に回したお金は、投資の世界から退場する。その後の複利チャンスを永遠に失う。これが不可逆だということだ。頭金の必要性もこの理論である。
メリット・デメリットの整理
| 繰り上げ返済 | 投資継続 | |
|---|---|---|
| 期待リターン | 確実だが低い（0.673%相当） | 不確実だが高い（3〜7%期待） |
| リスク | ほぼゼロ | 元本割れの可能性あり |
| 流動性 | 低い（現金に戻せない） | 高い（換金可能） |
| 控除への影響 | 残高減少で控除額も減る | 影響なし |
| 複利効果 | なし | あり・時間が長いほど大きい |
| 精神的安心感 | 高い（借金が減る） | 人による |
| インフレ耐性 | 低い（借金の実質負担は軽くなるが資産も増えない） | 高い（資産がインフレに連動しやすい） |
唯一の例外：メンタルの問題
ここまで数字で話してきた。だが一点だけ、数字では測れない話をする。
「借金があること自体がストレスで、仕事のパフォーマンスに影響する」タイプの人には、繰り上げ返済は合理的な選択になりうる。精神的な安定は、期待リターンの差を上回る価値を持つこともある。
私はどちらかといえばデータで考えるタイプだ。金利のニュースにストレスを感じることはあるが、それが判断を歪めるほどじゃあない。だから投資継続を選んでいる。
自分がどちらのタイプかを正直に見極めることが重要だ。
私の結論
住宅ローン減税が受けられる13年間は、繰り上げ返済より投資継続が合理的だ。
その根拠はシンプルだ。実質コスト0.673%のローンを返すために、5%の期待リターンを捨てる理由がない。
ただし前提がある。投資は長期・分散・継続が基本だ。短期的な市場の上下で判断を変えない規律が必要だ。そしてローンが払えなくなるほど投資に突っ込むのは論外だ。
今の私の方針は、月々の余剰資金を積み立て投資に回しながら、2030年…2035年…の5年ルール見直しに備えて現金も積み上げること。 5年後の返済額増加に備えた現金クッションを作りながら、残りを市場に置いておく。
これが、0.98%のローンと向き合った私の答えだ。さらに1~2%の金利上昇があったところで答えは変わらない。
次の記事では、私の”第一の不労収入”として契約した自宅駐車場のサブリース運用について詳しく話す。
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